Eigen huis inzetten als vermogensbestanddeel

Een eigen huis is een vermogensbestanddeel dat je op een slimme manier kunt inzetten voor diverse doeleinden. Voor vermogensgroei bijvoorbeeld, of als basis voor je pensioenvoorziening. Maar hoe pak je zoiets nu precies aan in tijden waarin strikte fiscale regels gelden? Money presenteert een vijftal strategieën die naar optimale vermogensopbouw moeten leiden.

In tegenstelling tot veel landen om ons heen zijn de huizenprijzen in Nederland de afgelopen decennia explosief gestegen. Wat weinig mensen weten, is dat er zo’n 25 jaar geleden juist sprake was van dalende huizenprijzen. We hadden toen te maken met enorm hoge hypotheekrentes. De situatie is nu omgekeerd: op dit moment is de rente historisch laag. Wie nu voor twintig jaar zijn hypotheekrente wil vastzetten. kan zelfs in de buurt van 5 à 6 procent uitkomen. Dat is vroeger wel eens anders geweest. Het is dus relatief goedkoop om geld te lenen voor een huis. En in ons land is het ook heel gebruikelijk om dat te doen: een hypotheek ‘geven’ aan de bank en het geld lenen. Of het nu om de hele investering gaat (ínclusief kosten) of een deel, Nederlanders lenen graag. Maar is het slim om een huis te kopen en hiervoor geld te lenen?

Bij het beantwoorden van deze vraag moet een aantal elementen in ogenschouw worden genomen, zoals de waarde van de woning (en wat gaat er in de toekomst met deze waarde gebeuren?) en de kosten die een eigen woning met zich meebrengt.

Wat gaan de huizenprijzen doen? Dat weet niemand, maar we vangen natuurlijk wel signalen op. Het allerbelangrijkste is dat de vraag naar woningen op peil blijft. Er worden nog steeds te weinig woningen gebouwd. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) staan er zo’n kleine 200.000 huizen in de planning om gebouwd te worden tussen nu en 2015, maar zijn er eigenlijk twee keer zoveel nodig.

De Nederlandse maatschappij verandert: er komen veel kleine huishoudens bij, vaak als gevolg van echtscheidingen. Wat in zo’n situatie zeker helpt, is het feit’dat de rente relatief laag staat. Maar zelfs als de rente zou stijgen, verwacht bijvoorbeeld De Nederlandsche Bank niet dat dit tot een forse prijscorrectie zal leiden. DNB geeft hiervoor als reden aan het krappe aanbod aan woningen en het feit dat heel veel hypotheken voor langere tijd zijn vastgezet. De meeste mensen zullen dus niets merken van een stijgende rente.

In waarde dalen
Met die informatie in het achterhoofd kun je je afvragen hoe groot het risico is dat je huis fors in waarde daalt. Een schrale troost in dat geval is nog altijd dat je zelf in het huis woont en ervan kunt genieten. Wordt je huis echter minder waard, zoals 25 jaar geleden aan de orde was, dan moet je er rekening mee houden dat je bijvoorbeeld minder snel zult kunnen verhuizen. De mensen die tien jaar geleden een huis hebben gekocht, zijn hoe dan ook in de meeste gevallen spekkoper. De huizenprijzen zijn eind jaren negentig verdubbeld of zelfs nog meer gestegen.

ln ons land is het gebruikelijk om geld te lenen voor de aanschaf van een huis. Waar mensen in andere landen eerst geld sparen om pas later (wat ook betekent: op latere leeftijd) met relatief veel eigen geld een huis te kopen, is het hier de gewoonste zaak van de wereld om zo snel mogelijk een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen. ln wezen ga je dan met een hefboom op je vermogen werken, een van de basisprincipes om geld te verdienen met de eigen woning.

Strategie 1: bepaal de ideale hefboom
Doordat je geld kunt lenen voor de eigen woning en deze woning in waarde schommelt, is het mogelijk extra rendement te genereren, wat bij heel veel andere beleggingen niet het geval is. Ook is het zo dat je lang niet altijd voor elke belegging een lening kunt krijgen. Zo’n hefboom werkt uiteraard twee kanten op. Daalt de waarde van de woning, dan moet je als eigenaar rake klappen incasseren. Als de woning bijvoorbeeld € 100.000 waard is en de markt daalt 20 procent, verliest de woning € 20.000 aan waarde. Moet je je huis verkopen, dan kiijg je dus slechts € 80.000 ervoor terug, een verlies van € 20.000. ln principe geldt hoe hoger de hefboom (bijvoorbeeld 90 procent geleend en 10 procent eigen geld), hoe hoger het mogelijke verlies of de mogelijke winst.

Het is ook mogelijk om de situatie met andere ogen te bekijken. Een huiseigenaar heeft bijvoorbeeld € 50.000 aan eigen geld ingebracht, de hypotheek bedraagt € 50.000, hij betaalt tien jaar lang 5 procent (€ 2.500) rente en zijn gemiddelde belastingvoordeel bedraagt 30 procent. Hoe ziet het plaatje er dan uit? Bij een daling van de markt met 20 procent, is hij 75 procent van zijn inleg kwijt. Hij heeft daar dan wel tien jaar voor gewoond. Als hij tien jaar had gehuurd, was hij dan beter of slechter af geweest? Stellen we 1996 op 100, dan zijn de huren in Nederland gemiddeld met zo’n 17 procent gestegen tot 2001 ; cijfers tot en met nu ontbreken, maar de huren zijn in ieder geval niet gedaald. Laten we zeggen dat hij aan huur in het eerste jaar net zoveel kwijt zou zijn geweest als de rente, dat is € 208 (€ 2.500 gedeeld door 12) per maand. Die huur zou dan minimaal tot € 244 zijn gestegen. We hoeven dit niet verder uit te rekenen om te zien dat zelfs als we het gemiddelde nemen voor de hele tienjaarsperiode (€ 208 plus € 244 gedeeld door 2, dat is € 226), dit vcrmenigvuldigen naar een jaarbedrag (€ 2.712) en totaliseren naar tien jaar (€ 27.120) — we dan al meer hebben uitgegeven dan aan de rente (netto € 17.500). Dat scheelt zo’n € 10.000. Als we dat meetellen, is het verlies uit ons voorbeeld niet eens zo groot meer. Moraal van het verhaal: houd je de woning primair om in te wonen, dan neemt het beleggingsrisico een stuk af.

Gratis wonen
De keerzijde vraagt eigenlijk meer aandacht. Gezien de Nederlandse woningmarkt is het logischer te veronderstellen dat de huizenprijzen over een wat langere periode (zeg: tien jaar) in ieder geval de inflatie zullen bijhouden, met uitzondering van het topsegment (de woningen boven 1 miljoen). We moeten er niet van uitgaan dat woningen de komende tien jaar weer over de kop gaan. Maar, laten we nu eens aannemen dat de markt jaarlijks met zo’n 2 procent inflatiecorrectie stijgt. We ronden de stijging naar beneden af en maken er 20 procent van over tien jaar. De woning stijgt in waarde van € 100.000 naar € 120.000, zowel de hypotheek als de eigen inleg van de huiseigenaar blijft € 50.000, terwijl de nettohypotheekrente op € 17.500 komt. Aan het eind van de tien jaar is er een overwaarde van € 70.000, en na betaling van de nettorente van € 17.500, resteert er een bedrag van € 52500. Dat betekent voor de huiseigenaar feitelijk een rendement van 5 procent én hij heeft eigenlijk gratis gewoond. En dat effect wordt sterker naarmate de tijd toeneemt, in twee opzichten. De hypotheek zal steeds minder drukken op de uitgaven en de woning vanwege het inflatie-effect. Ten slotte is en blijft de hypotheekschuld dezelfde, ten minste als je niets bijleent of aflost. Onderschat overigens de kracht van de inflatie niet. Als de inflatie 3 procent per jaar bedraagt, neemt de koopkracht van € 100.000 af tot € 41.322. Als je 5 procent rente betaalt, is dat in huidige euro’s € 5.000, maar in euro’s van 2035 zo’n € 2.000. En huren, die niet aftrekbaar zijn, gaan meestal met de inflatie mee: een jaarlijkse huur van € 5.000 nu, zal met eenzelfde inflatie op € 12.100 per jaar komen. Kortom, de systematiek van beleggen en lenen, in combinatie met langetermijninflatie, doet de balans al gauw omslaan in de richting van kopen.

Strategie 2: benut de overwaarde
Het is geen populair onderwerp meer, maar is het daarom minder interessant? Nog steeds is overwaarde een mogelijke bron van inkomen of vermogensgroei. Ook hier geldt de hefboom, maar is er sprake van brutorente die betaald moet worden: 5 procent is ook echt 5 procent en geen cent minder. Die 5 procent moet je wel kunnen terugverdienen. Veel mensen geloven niet dat aandelen normaal 10 procent per jaar aan rendement opleveren, maar langjarig is er geen verandering opgetreden. Of 10 procent per jaar haalbaar is voor de eerste vijf jaar, is een lastiger vraag dan de vraag of 10 procent per jaar haalbaar is voor tien of vijftien jaar. Ook gezien de kosten van het oversluiten van de hypotheek is het niet verstandig om overwaarde te gebruiken voor de korte termijn. Voor termijnen langer dan vijf jaar past het prima, mits je bereid bent risico te lopen en kiest voor een belegging waarvan je het risico kunt overzien: een tweede huis dat je zelf verhuurt of laat verhuren of nog beter — een gespreide belegging. Streef naar een rendement van minimaal 3 procent boven de rente die je betaalt. De vermogensgroei kun je dan gebruiken om daar op termijn inkomen voor te kopen.

Strategie 3: koop het huis van je ouders
Denk ook eens aan nalatenschapsplanning. In sommige situaties is het interessant om het huis van de ouders over te nemen. Er zijn twee hoofdvarianten: de ouders huren van de kinderen óf er is sprake van een recht van bewoning door de ouders, de vruchtgebruikvariant. Als het puur om nalatenschapsplanning gaat, is het het beste dat de ouders aan het kind of de kinderen schenken. Wie een stuk onroerend goed schenkt, kan op die manier onder de overdrachtsbelasting (6 procent over de waarde van het goed) uitkomen. Praat je over een beetje woning, van bijvoorbeeld € 200.000 tot 300.000, dan bespaar je al gauw ettelijke duizenden euro’s. Het schenkingsrecht dat moet worden betaald, bedraagt dan tenminste 6 procent. Koopt een kind de woning eerst van zijn ouders, dan is hij of zij overdrachtsbelasting over de woning kwijt en later ook nog eens successierecht als de verkoopprijs die de ouders hebben gekregen voor hun woning niet door hen is gebruikt om leuke dingen mee te doen.

Kies je voor de vruchtgebruikvariant, dan is het zaak ervoor te zorgen dat je ouders ook daadwerkelijk geld in handen krijgen. De woning valt dan in twee waarden uiteen: een waardering van het ouderlijk vruchtgebruik (gebaseerd op leeftijd) en de resterende ‘blote eigendom’. Als kind kun je de blote eigendom kopen van je ouders. Die ligt al gauw een procent of dertig onder de marktwaarde en dat scheelt. Je ouders krijgen dan geld in handen om leuke dingen mee te doen en zelf kriig je de beschikking over een stuk vastgoed.

Strategie 4: ga duurder wonen
De bijleenregeling heeft al heel wat krakende hersens veroorzaakt. Er zitten veel haken en ogen aan, met name als er sprake is van echtscheiding of het moeten toedelen van eigenwoningreserves aan partners. Duurder gaan wonen is meestal aan de orde bij partners, zodat we hier ingaan op de bijleenregeling en niet op het opdelen tussen partners. Wie een woning heeft van € 300.000 en naar een woning wil van € 450.000, ziet zich voor het volgende dilemma gesteld: wat is er nog aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting?

Allereerst kijken we naar de huidige hypotheek. Stel, dat die € 150.000 bedraagt. De overwaarde is dan € 150.000. Bij de verkoop van zijn woning maakt de huiseigenaar (verrekenbare) kosten. Dus zal zijn ‘vervreemdingssaldo’ geen € 150.000 bedragen, maar misschien € 145.000, wanneer hij € 5.000 aan kosten heeft gemaakt. Dat bedrag levert hem geen renteaftrek meer op als hij het leent voor de nieuwe woning. De overheid wil graag dat hij dit bedrag in de woning steekt en niet leent. Hij koopt echter een woning van € 450.000, met kosten wellicht zo’n € 500.000. Wat hij fiscaal maximaal kan lenen is € 355.000 (€ 500.000 minus € 145.000). Of, hij leent méér. In dat geval zou hij de overwaarde (deels) kunnen benutten voor vermogensgroei. De rente over dat laatste stuk is niet aftrekbaar, maar de hefhoom kan wel zijn werk doen. Het absolute bedrag is dan hoger en kan tot een grotere vermogensgroei leiden. Nu kan niet iedereen een huis van € 450.000 betalen en daarmee is de cirkel rond: bij een kleinere vraag hoort ook een hoger risico ten aanzien van de waarde.

Strategie 5: maak gebruik van de kapitaalverzekering eigen woning
Wie een hypotheek afsluit voor de eigen woning, wil over het algemeen het fiscale voordeel zo lang mogelijk vasthouden. Met andere woorden, bij voorkeur een aflossingsvrije hypotheek. De bank zal in een aantal gevallen verlangen dat de huiseigenaar gaat aflossen en hij mag dit dan doen met behulp van een levensverzekering. Dit kan een traditionele levensverzekering zijn (met rendementsgarantie en winstdeling van de maatschappij) of een spaarhypotheek, maar ook een beleggingsverzekering. In alle gevallen kun je die levensverzekering in een vorm gieten waardoor je geen belasting verschuldigd bent over de opbouw. Het mes snijdt dan aan twee kanten: aan de ene kant profiteer je van de hypotheekrenteaftrek, aan de andere kant houw je belastingvrij vermogen op dat niet in box 3 valt. Voorwaarde om voor dit alles in aanmerking te komen, is dat je minimaal vijftien jaar premie betaalt. Kies je als maximum negentien jaar premiebetaling, dan is de vrijstelling in 2005 € 31.700 (per belastingplichtige). Bij twintig jaar of meer premie betalen komt de vrijstelling op maximaal € 139.500. Dat is overigens de totale maximale vrijstelling, die jaarlijks wordt geïndexeerd. Nog enkele voorwaarden: de bandbreedte van de premie. De hoogste premie mag nooit meer dan tien keer de laagste jaarpremie bedragen. En: de volledige uitkering moet worden gebruikt om de hypotheek op einddatum af te lossen. Nu we met een wetgeving zitten die geen hypotheekrenteaftrek meer toestaat na dertig jaar, is die eis eigenlijk wel een plezierige stok achter de deur, om straks niet opeens de brutorente als nettorente voorgeschoteld te krijgen. Kortom, mits de juiste beleggingskeuze gemaakt wordt en de regcls strikt worden toegepast, is de kapitaalverzekering eigen woning een mooi instrument om fiscaalvriendelijk vermogen op te bouwen.

Kortom, de eigen woning biedt prima kansen op een vermogensgroei die de inflatie bijhoudt of te slim af is. En er zijn constructies via de overwaarde of vermogensoverdracht binnen de familie, waar je je voordeel mee kunt doen.

Bron: Money

Wilt u profiteren van onze laagste rentetarieven? Klik voor een vrijblijvend hypotheekvoorstel.

Print Artikel

Wilt u meer informatie over het artikel " Eigen huis inzetten als vermogensbestanddeel " of wilt u contact met ons opnemen?
Klik hier en laat het ons weten!