Huis Kopen

Een huis kopen is voor studenten een dure aangelegenheid. Door de gestreste huurmarkt kloppen zij steeds vaker bij hun ouders aan. Maar wijsheid is geboden. ,,Ouders kunnen financiële risico's nemen waar ze later spijt van kunnen krijgen.''

Joke Westra (22) is haar vader erg dankbaar. Daar is alle reden toe. Dankzij een ouderlijke hypotheek bezit ze met haar partner Peter Jan Laverman (23) nu een idyllisch Delfts pandje. Het huiselijke geluk van de beide studenten werd op 11 juni in deze krant beschreven in de serie over mensen en hun woonwensen. De andere kant van het verhaal gaat over ouders en hún wensen; de afwegingen aan de kant van vader Harmen Westra (52).

Als belegger wil hij met zo weinig mogelijk risico zoveel mogelijk rendement behalen. Als ouder is Westra blij als hij zijn kinderen een steuntje in de rug kan geven bij hun eerste stappen op de woningmarkt. Zo'n steuntje kon dochter Joke wel gebruiken. Ze is vergevorderd met de studie Industrieel Ontwerpen. Met haar vriend, die Technische Natuurkunde studeert, zat ze al een tijd te broeden op een mogelijkheid om samen te gaan wonen; hokken in een studentenhuis is ook niet alles. ,,Ik heb anderhalf jaar ingeschreven gestaan bij verschillende woningbouwverenigingen'', meldt Laverman. De huurmarkt is overspannen en kopen is geen optie voor studenten zonder bijbaantje. Een gezamenlijk inkomen van 1.300 euro in de vorm van studietoelagen en ouderlijke bijdragen heeft weinig overtuigingskracht voor een hypotheekbank.

De studenten hadden 155.000 euro nodig om hun droomhuisje te kunnen kopen. Zo'n probleem kunnen ouders met voldoende financiële mogelijkheden via een ruimhartige schenking oplossen. Toch gebeurt dat weinig wegens de bezwaren die eraan kleven. Het meest in het oog springend is dat de fiscus via het schenkingsrecht een behoorlijk graantje meepikt; daardoor verdwijnt er van weggeschonken bedragen soms meer dan de helft in de schatkist. Het tarief loopt op aan de hand van twee criteria: de hoogte van het bedrag (grotere schenkingen leiden tot oplopende tarieven) en de verwantschap tussen de personen (hoe nauwer de verwantschap hoe lager het tarief). Ouders kunnen jaar op jaar 4.303 euro belastingvrij aan elk van hun kinderen schenken, voor het meerdere wordt geheven naar een tarief dat oploopt van 5 tot 27 procent.

Er is één ontsnappingsclausule: aan kinderen van 18 tot 35 jaar kunnen zij eenmalig een belastingvrije schenking van 21.506 euro doen. Van die mogelijkheid werd in het geval van deze studenten door beider ouders gebruik gemaakt, waardoor ze over 40.000 euro konden beschikken. De grootouders van Joke leggen al sinds haar prille jeugd geld in op een spaarfonds voor haar studie. Dat bedrag groeide in de loop der jaren uit tot 15.000 euro en kon voor de aankoop worden ingezet. Daarmee waren de fiscaal aantrekkelijke schenkingsmogelijkheden uitgeput.

'Je ziet niet vaak dat ouders boven de belastingvrije voet uit, zo maar grote contante bedragen aan hun kinderen schenken'', weet de Haagse belastingadviseur Rob Perik van het kantoor PricewaterhouseCoopers uit ervaring. Hij noemt meteen het tweede bezwaar tegen een grote schenking: ,,De ouders hebben over het weggeschonken kapitaal niets meer te zeggen. Velen vinden het een eng idee dat kinderen met tonnen op zak lopen.''

Dan is het veiliger een huis te kopen om het studerende kind daarin te laten wonen of het hem te verhuren - al heeft dat wel een paar nadelen. Om te beginnen de rompslomp en onderhoudszorgen waar elke huiseigenaar mee te maken krijgt. Zwaarder weegt het mislopen van de aantrekkelijke fiscale aftrek van hypotheekrente: daar heeft alleen de eigenaar van een zelfbewoond huis recht op. Er zijn ook complicaties bij de belastingaangifte: het recht van het kind om goedkoop te wonen moet worden verwerkt in de fiscale vermogenspositie (box 3) van ouder en kind. Al met al is deze oplossing niet zo populair. Rob Perik ziet daar ook een andere reden voor: ,,Je denkt nu al aan het moment waarop de erfenis naar de kinderen gaat. Ook dán slaat de belastinginspecteur toe. In de praktijk wordt daarom naar oplossingen gezocht om vroegtijdig vermogen bij de kinderen op te bouwen. Dat kan door de kinderen en níet de ouders te laten profiteren van de verwachte waardestijging van het huis. Dat stukje vermogen hoeft dan straks niet meer de kostbare omweg langs de belastinginspecteur te maken.'' Om dit effect te bereiken, moeten de ouders het huis niet zelf kopen maar de kinderen in staat stellen op eigen naam de aanschaf te doen. Wegens de nadelen van een grote schenking komt men al snel uit op een financieringsconstructie.

Woningfinanciering vergt vaak meer zekerheden voor de hypotheekbank dan starters op de woningmarkt kunnen bieden. De hypotheekbanken hebben daar wat op gevonden: een garantstelling van de ouders. Deze al lang bestaande mogelijkheid wordt inmiddels als kant-en-klaarproduct aangeboden, als eerste door de Rabobank onder de naam 'generatiehypotheek'. ,,Pas daarmee op'', waarschuwt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. ,,De kinderen kunnen in de verleiding komen een te duur te huis kopen terwijl ze de bijbehorende maandlasten nauwelijks aankunnen. Ook de ouders kunnen financiële risico's op zich nemen waar ze later spijt van krijgen. De hele constructie vergt in eerste instantie niet meer dan een simpele handtekening en die kun je soms moeilijk weigeren als dat de financiering van het eerste huis van je kind mogelijk maakt.''

Die handtekening kan uitgroeien tot een blok aan het been als de ouders zelf duurder willen gaan wonen en dan merken dat de verleende borgstelling niet meer meetelt voor de zekerheid die ze zelf aan hun hypotheekbank moeten bieden. De constructie kan ook problemen geven als het vermogen van de ouders een klap krijgt, de onderlinge verhoudingen verstoord raken of de eigen inkomsten van het kind zwaar tegenvallen. De aantrekkelijke kant van de borgstelling is dat de ouders geen geld op tafel hoeven te leggen. Een stabiele inkomensbron of bedrijfsgebonden kapitaal is voor de hypotheekbank ook aanvaardbaar.

Harmen Westra kon zo 100.000 euro in contanten voor de aankoop van het droomhuis van Joke en Peter Jan vrijmaken. Door hun dat geld op een zakelijke basis te lenen, ontweek hij alle nadelen van de eerder besproken constructies. Met schenkingsrecht heeft hij niets te maken, de studenten profiteren van de waardestijging van hun huis terwijl de hoofdsom in pa's vermogen blijft en de afwikkeling bij problemen zakelijk en netjes is geregeld. Joke en haar vriend kunnen de betaalde rente voor de inkomstenbelasting aftrekken, want het gaat om de financiering van hún woonhuis. De ontvangen rente blijft bij de vader onbelast (box 3).

Al die doeleinden zijn te bereiken via een simpele onderhandse lening. Daar kleven evenwel onzekerheden aan die Westra kon vermijden door een aan het huis gekoppelde hypothecaire lening. De notaris maakte daartoe een hypotheekakte op die qua voorwaarden en tarief identiek is aan de hypotheken zoals de bank die verstrekt. Tegelijk stelden beide studenten een samenlevingscontract en een testament op. Deze benadering maakt een verfijnde regeling mogelijk. ,,Zo weet je als ouder dat het geleende geld niet voor iets anders kan worden gebruikt. Bovendien voel je je verantwoordelijk voor een nette afwikkeling als er ongelukken gebeuren'', zo motiveert Harmen Westra zijn keuze. Op deze manier kon zelfs worden geregeld dat bij een eventuele scheiding het studiepotje van de grootouders weer keurig bij Joke terechtkomt.

Rob Perik weet nog een besparingsmogelijkheid: in plaats van een volledig opgetuigde en dure hypotheekakte op te laten stellen, kan het kind ook een zogenoemde 'positieve-negatieve hypotheekverklaring' afgeven. Daarin verplicht het zich het huis als zekerheid beschikbaar te houden en het dus niet voor andere leningen als onderpand in te zetten. Gekoppeld aan een onherroepelijke volmacht van het kind aan de ouder om in voorkomende gevallen zelf op stel en sprong alsnog een hypotheek te vestigen, biedt zo'n verklaring bijna dezelfde bescherming als een 'echte' hypotheek. Al met al heeft een hypotheek bij je ouders financieel hele aantrekkelijke kanten. Bovendien biedt het ook voordelen in slechte tijden. Door persoonlijke tegenslagen of dalende huizenprijzen kunnen aflossingsproblemen ontstaan. Daar valt binnen de relatie tussen ouder en kind doorgaans makkelijker een mouw aan te passen dan in de harde confrontatie met een commerciële hypotheekbank.

De hypotheek aan Joke en Peter Jan heeft een looptijd van vier jaar. Tegen die tijd kunnen ze zelfstandig bij de bank een gewone hypotheek krijgen. ,,Ik heb het geld dan weer beschikbaar om op dezelfde manier mijn andere dochter te steunen'', zo kijkt Harmen Westra tevreden terug op de opzet die hij met zijn belastingadviseur heeft uitgedacht.

Hoe kunt u uw kinderen helpen bij het kopen van een eigen woning?
Er zijn verschillende manieren waarop ouders hun kinderen kunnen helpen bij de aankoop van een eigen woning. Een beknopt overzicht van de voor- en nadelen:

Huis ter beschikking stellen
Voordeel: beheersbaar
Nadeel: rompslomp
Fiscaal ongunstig

Schenking
Voordeel: rechttoe-rechtaan
Hypotheekrenteaftrek
Nadeel: schenkingsrecht
Verlies van greep op besteding

Borgstelling
Voordeel: niet meer dan een handtekening
Nadeel: eenvoud is verleidelijk en riskant

Ondershandse lening
Voordeel: simpel en goedkoop
Fiscaal gunstig
Nadeel: onzekerheid bij problemen

Hypotheek
Voordeel: maatwerk en meer zekerheid
Fiscaal gunstig
Nadeel: specialistenwerk

Bron: NRC Handelsblad

Wilt u profiteren van onze laagste rentetarieven? Klik voor een vrijblijvend hypotheekvoorstel.

Print Artikel

Wilt u meer informatie over het artikel " Huis Kopen " of wilt u contact met ons opnemen?
Klik hier en laat het ons weten!