Hypotheekrenteaftrek

Veertien jaar geleden werd in Zweden de hypotheekrenteaftrek drastisch beperkt. De woningmarkt stortte toen volledig in. Moet Nederland zich schrap zetten voor een doemscenario wanneer hier wordt gesleuteld aan de renteaftrek? ‘Als er nu zorgvuldig wordt gehandeld, kan die ellende ons worden bespaard’, beweren drie deskundigen uit Zweden en Nederland.

Het H-woord gonst door de wandelgangen van universiteiten, banken, onderzoeksbureaus, adviesraden en consumentenorganisaties. Het wordt van de daken geschreeuwd door dagbladen en tijdschriften, waar het in vette letters van de voorpagina’s druipt. Het sluimert in de casco-kale woonkamers van net opgeleverde nieuwbouwhuizen, waar het door makelaars in de oren van toekomstige kopers wordt gefluisterd – met de toevoeging dat ze van geluk mogen spreken dat ze nú kopen, want ‘niemand weet wat er met de ‘H’ gaat gebeuren in de nabije toekomst’. De enige plek in Nederland waar het stil blijft, is rondom de regeringszetels van de Tweede Kamervergaderzaal. Daar moffelen de leden van het kabinet het H-woord structureel onder het pluche. Geen bestuurder die de billen durft te branden aan de H-kwestie, want dat zou eens kiezers kosten. Een groot deel van het electoraat is tenslotte eigenaar-bewoner (54% van de totale woningvoorraad is eigen bezit) en die wil je als politicus niet tegen je in het harnas jagen.

In Zweden deden ze veertien jaar geleden niet zo moeilijk over het H-woord, beter bekend als hypotheekrenteaftrek. De toenmalige regering gooide in 1991 het fiscale instrument voor een groot deel overboord. Oud-minister van Financiën Kjell Olov Feldt beperkte de tegemoetkomingsregeling tot een tarief van maximaal 30% waartegen hypotheekrente kon worden afgetrokken. Ter vergelijking: ooit was dat 80%. IJlings belandde het land in de ergste economische crisis sinds de jaren dertig. De werkloosheid steeg, de consumptie daalde en de woningmarkt stortte in. Veel Zweedse eigenwoningbezitters konden hun maandelijkse woonlasten niet meer opbrengen en moesten de broekriem flink aanhalen. Of ze moesten noodgedwongen verkopen omdat hun huis dermate in waarde was gedaald, dat het niet meer als onderpand kon dienen voor het hypotheekbedrag. Het eerstvolgende midzomerfeest werd met gepaste soberheid gevierd.

Zweeds paniekvoetbal
Wie iets wil weten over het beperken van de hypotheekrenteaftrek, kan kijken naar ‘het geval Zweden’ als schoolvoorbeeld van hoe het niet moet. ‘Zweden’ wordt daarom regelmatig aangehaald door mensen die willen waarschuwen voor een ondoordachte beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Ook Frank van Loon, directeur Collectief Ledenbelang van Vereniging Eigen Huis, noemt ‘Zweden‘ een wijze les. “Wij moeten lering trekken uit de rampzalige gevolgen aldaar”, drukt Van Loon elke toehoorder op het hart. Om te vervolgen met: “Diverse partijen die in de discussie over de hypotheekrenteaftrek aan het woord komen, hebben geen oog voor de grote gevolgen die een aanpassing van de renteaftrek voor de economie en de woningmarkt zou kunnen hebben.”

Dat Van Loon een punt heeft, wordt gestaafd door een recent themanummer over de hypotheekrenteaftrek van ESB, het vakblad voor economen en beleidsmakers. Net als Van Loon onderstreept ESB de noodzaak van een ‘brede blik’, hoewel het blad de ‘ramp’ in Zweden nuanceert: de ernst van de Zweedse recessie was niet uitsluitend te danken aan de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Veel meer factoren speelden een rol. Om er een paar te noemen: de wisselkoers van de kroon liet veel te wensen over, waardoor de internationale concurrentiepositie van Zweden belabberd was; en de nominale rente was onhoudbaar hoog, mede doordat Zweden nog geen lid was van de Europese Monetaire Unie (de EMU stuurt op rentestabiliteit). Daardoor was de timing beroerd voor een fiscale wijziging die zelfs in een vitale economie de woningmarkt op zijn kop kan zetten.

Vaststaat dat de beperking van de hypotheekrenteaftrek in Zweden (als onderdeel van een algehele belastinghervorming) een sterk staaltje paniekvoetbal was. De regering probeerde met zoveel mogelijk fiscale ingrepen wanhopig de neergaande economie te redden en de hoge inflatie een halt toe te roepen. Het bleek in eerste instantie averechts te werken. De laagconjunctuur verdiepte zich, lonen werden bevroren en eigenaar-bewoners kregen als klap op de vuurpijl nóg twee tegenvallers: extreem hoge rente en beduidend minder hypotheekrenteaftrek. “Dat was de nekslag voor de woningmarkt”, zegt Van Loon.

2005: schaarste in de grote steden
Na een paar broodmagere jaren, waarin de huizenprijzen daalden met 30-40%, trok de Zweedse woningmarkt echter weer aan. En omdat de economie evenredig verbeterde (na de lastige start wierpen de ingrepen van de regering rijpe vruchten af), kwamen de eigenaar-bewoners nochtans boven Jan. Zelfs méér dan dat: de huizenprijzen van nu, veertien jaar later, liggen soms tot 200% boven het niveau van 1991. “De Zweedse woningmarkt is kerngezond”, verklaart professor Bengt Turner, econoom en specialist in de woningmarkt. Turner is verbonden aan de Universiteit van Uppsala en voorzitter van het Institutet för bostads- och urbanforskning (de Zweedse ‘Vromraad’, een adviesorgaan voor de regering). Hij vertelt: “Alleen in de grote steden heerst een woningtekort, waardoor in deze gebieden de huizenprijzen onnatuurlijk sterk zijn gestegen. Reden hiervoor is dat het platteland leegloopt, iedereen wil in de stad wonen. Voor de zogenaamde babyboomers is het lastig om door te stromen naar een seniorenwoning omdat er daarvan te weinig zijn. Voor jonge mensen is het heel moeilijk om een eerste huis te kopen omdat ze onvoldoende startkapitaal hebben (dat is in Zweden verplicht). Dit kapitaal bedraagt 10-15% van de prijs van het huis. In Stockholm kost een leuk huis in een gewilde buurt al gauw zo’n € 500.000,-, dus ga maar na. Terwijl op het platteland eenzelfde huis slechts € 30.000,- zou kosten. De huidige regering tracht de landelijk gelegen regio’s te ontsluiten door een betere infrastructuur aan te leggen. Dat is hét politieke thema van vandaag de dag. Zo proberen wij de woningmarkt te ‘verruimen’.”

Turner constateert dat de woningmarkt kwetsbaarder is dan voorheen. “Dat komt doordat er anders met financiering wordt omgegaan. Na de ellende van 1991 hebben banken hun hypotheekbeleid veranderd. Voorheen was een hypotheek onlosmakelijk verbonden met het huis. Nu staat de hypotheek op naam in plaats van op adres en hoort ze bij de eigenaar-bewoner. Hierdoor hebben mensen de mogelijkheid gekregen om méér en vaker te lenen. Dit betekent dat de rente maar licht hoeft te stijgen, of de mensen met een hoge schuld komen in de problemen.”

Wanneer hij kijkt naar de Nederlandse woningmarkt, constateert Bengt Turner een risicofactor: “De huizenprijzen in Nederland zijn kunstmatig hoog. Dat wil zeggen dat ze niet zijn gestegen door een logische ontwikkeling maar door schaarste in een krappe markt. Een dergelijke ‘prijsbubbel’ kan problematisch zijn wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt: de kans bestaat dat de huizenprijzen dan sneller zullen dalen. Het is dus zaak om de hypotheekrenteaftrek zorgvuldig te bekijken en in een breed kader te plaatsen.”

Nederland heeft weinig te vrezen, mits…
Zowel Turner als Vereniging Eigen Huis wijzen op de gevaren van een te nauwe visie op de renteaftrek, stelt professor Leo Stevens vast, hoogleraar Fiscale Economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. “We moeten het probleem zéér breed trekken, zelfs verder dan de koopwoningmarkt ‘an sich’. De huurmarkt speelt ook een rol. Dit gaat de hele economie als zodanig aan. We zullen nauwkeurige analyses moeten maken van de mogelijke gevolgen van een belastinghervorming voor de eigen woning. En het beleid daarop moeten afstemmen.” Op de vraag of het Zweedse rampscenario denkbaar is in Nederland, reageert Stevens ontkennend: “Ze hebben daar destijds de boel verkeerd getimed. De Zweedse autoriteiten hebben zelf toegegeven dat ze te drastisch zijn geweest.” Twee collega’s van Stevens, Peter Boelhouwer en Paul de Vries, maakten in het eerdergenoemde nummer van ESB een berekening van een dergelijk ‘rampscenario’ voor Nederland: als de hypotheekrenteaftrek nu abrupt voor 100% zou worden afgeschaft, kunnen de huizenprijzen tot 30% dalen (tot 2012). Dat is dus bijna éénderde van de huidige prijzen.

Stevens is een vurig pleitbezorger van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek omdat hij het instrument niet alleen onrechtvaardig vindt, maar ook niet effectief en onnodig ingewikkeld in vormgeving. “Het zijn de hogere inkomens die het meest profiteren. Zo vloeit veel belastinggeld weg naar luxueus eigenwoningbezit dat als zodanig geen ondersteuning behoeft.” De cijfers tonen het aan: circa 70% van de door het Rijk uitgekeerde renteaftrek (in 2004 ruim 7 miljard euro) gaat naar de hoogste inkomens, zo’n 15-20% van het totale aantal eigenwoningbezitters. Stevens stelt derhalve voor om het eigenwoningbezit geheel over te hevelen van de progressieve inkomensheffing voor werk en woning (box-1) naar de vermogensrendementsheffing van het belastingsysteem (box-3) met een vrijstelling tot bijvoorbeeld € 300.000,-. Daarmee is niet langer van belang of de woning met eigen of geleend geld wordt gefinancierd. Door de vrijstelling blijft de bevordering van het eigenwoningbezit intact.

Stevens’ suggestie is inderdaad een manier om van de hypotheekrenteaftrek af te komen. “Mits”, zegt hij nadrukkelijk, “we én een goed moment kiezen, bijvoorbeeld vóór de rente gaat stijgen én niks abrupt of rigide doen maar uitsluitend opereren langs de weg der geleidelijkheid.” De keuze is uiteraard aan de politiek. Per saldo zullen de lagere inkomens er met Stevens’ plan 1% op achteruitgaan, de hogere inkomens (veelverdieners) met maximaal 5,5%. Ter vergelijking: zou de hypotheekrenteaftrek plompverloren worden afgeschaft in het huidige systeem, zonder andere belastinghervormingen, dan kan dat leiden tot een algemene forse prijsdaling op de woningmarkt van 23% tot 30%, zo berekenen onderzoekers Peter Boelhouwer en Paul de Vries. Leo Stevens acht de tijd rijp voor een maatschappelijke discussie over het H-woord. “Tien jaar geleden, toen ik het thema reeds aankaartte, werd ik luchtig weggewuifd door alle partijen. Op dit ogenblik is dat anders. De vraag is niet langer: gáán we er wat aan doen? De vraag is: wát gaan we eraan doen en wannéér? Het interesseert mij eerlijk gezegd niet of bestuurders de dialoog vóór of achter de camera’s voeren. Tenslotte bespreek je sommige dingen in vertrouwelijke sfeer alvorens je ermee naar buiten komt. In dat opzicht heb ik begrip voor minister Zalm van Financiën, die tot nu toe zijn lippen stijf op elkaar houdt. Maar het zou de politiek wél sieren als ze concreet met het onderwerp aan de slag gingen.”

Wie pakt de hete aardappel op?
Professor Hugo Priemus, hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling aan de TU Delft, vindt dat de politiek ‘genoeg ballen’ moet hebben om het H-woord bespreekbaar te maken: “De hete aardappel moet voor de verandering maar eens niet naar een volgende kabinetsperiode worden doorgeschoven.” Priemus zegt dat de hypotheekrenteaftrek ‘onbevangen’ besproken dient te worden. “Oud-premier Wim Kok zei jaren geleden al dat we ‘dansen op de vulkaan’ omdat Nederland de hoogste hypotheekschuld van Europa heeft. Het systeem van de renteaftrek nodigt namelijk uit tot méér lenen en niet tot méér kopen. Want daarvoor zijn niet voldoende woningen beschikbaar. Tot nu toe heeft geen enkel kabinet het aangedurfd om dit in de publieke arena te gooien. Ook Paars niet.”

Ze kunnen er niet meer omheen, aldus Priemus. Alleen al omdat er nog een reden bij is gekomen, naast de vorming van onnodig hoge schulden en de door professor Stevens genoemde onrechtvaardigheid. Priemus voelt bijna plaatsvervangende schaamte wanneer hij ziet dat de Nederlandse renteaftrek door nota bene buitenlandse bestuurders aan de kaak wordt gesteld: “Burgemeesters in Duitsland en België klagen steen en been over Nederlandse migranten, huizenkopers die in hun land een woning verwerven maar van de Nederlandse overheid hypotheekrente terugkrijgen. De Nederlandse ‘exodus’ verziekt de woningmarkt in landen waar de huizen goedkoop zijn. De Nederlanders drijven immers met de ontvangen subsidie de prijzen op: zij kunnen méér neertellen dan een Duitser of een Belg die beduidend minder hypotheekrenteaftrek kan claimen.”

Verwacht Priemus dat een politieke partij binnenkort de knuppel in het H-hok gooit? “Geen idee. Wat ik humor vind: vroeger moest je rechts stemmen wanneer je tegen de renteaftrek was. Over het algemeen vindt rechts, meestal pragmatisch ingesteld, de renteaftrek een dure en onhandige methode. In Zweden was het een centrumrechtse regering die afrekende met de renteaftrek, in Engeland waren het de conservatieve Tories (eveneens in 1991, red). In Nederland zijn het juist de rechtse partijen die het hardnekkigst vasthouden aan de renteaftrek. Wellicht omdat de mensen die op hen stemmen veelal eigenaar-bewoners zijn. Of links de handschoen zal opnemen? Och. Eigenlijk zou dit een kwestie van gezond verstand moeten zijn en niet van partijpolitiek.”

Bron: Vereniging Eigen Huis

Wilt u profiteren van onze laagste rentetarieven? Klik voor een vrijblijvend hypotheekvoorstel.

Print Artikel

Wilt u meer informatie over het artikel " Hypotheekrenteaftrek " of wilt u contact met ons opnemen?
Klik hier en laat het ons weten!