Lenen: Strikt volgens de regels

Geldverstrekkers scherpen continu de criteria aan voor het verstrekken van hypotheken. 'Afgaan op de blauwe ogen van de klant is toch riskant gebleken'

De Nederlandsche Bank bevestigt dat banken de regels voor het verstrekken van hypothecair krediet aanscherpen. De centrale bank enquêteert elk kwartaal de zes grootste Nederlandse banken over kredietverlening. Er wordt dan onder meer gevraagd of in het afgelopen kwartaal de acceptatiecriteria voor hypotheken zijn veranderd, en zo ja, of ze zijn verruimd of aangescherpt.

De uitkomsten zijn opmerkelijk. Sinds de aanvang van de enquête, in januari 2003, hebben de banken bijna elk kwartaal in meerderheid de criteria aangescherpt. Slechts twee kwartalen was de score neutraal. De aard van de aanscherping kan betrekking hebben op alle formele en informele eisen binnen de banken, zegt Aerdt Houben, afdelingshoofd toezicht, beleid en strategie. 'Je kunt dus denken aan meetbare criteria als het aanscherpen van de loan-to-value-ratio, de verhouding tussen lening en onderpand, maar ook aan een minder tastbare verandering als een voorzichtiger houding ten opzichte van starters.’

Vanwaar die terughoudendheid van hypotheekverstrekkers? De rente is lager dan ooit en de huizenmarkt heeft zich, in weerwil van een recessie, staande gehouden. De huizenprijzen stijgen nog altijd mee met de inflatie. Met een aantrekkende economie in zicht kan het alleen maar beter worden, toch?

Dat wel, maar de afkoeling van de huizenmarkt heeft geldverstrekkers onrustig gemaakt. Houben: 'Het is tot op heden gelukkig een zachte landing, maar de banken zijn zich ervan bewust dat het ook anders kan lopen.’ De landing, hoe zacht ook, is bovendien niet zonder schade verlopen. De 'infectiegraad’ van hypotheken is gestegen. Het aantal gedwongen verkopen met verlies is opgelopen van 80 in 2002 naar 331 in 2004, het aantal klanten met een betalingsachterstand van meer dan vier maanden van 956 naar 1.743. Geen enorme aantallen, maar dit zijn alleen de cijfers van gevallen met NHG, de werkelijke schade is groter. Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis: 'Afgaan op de blauwe ogen en de eigen toekomstverwachting van de klant is toch riskant gebleken. Geldgevers kijken nu vooral naar harde criteria.’

De economische realiteit maakt geldverstrekkers huiverig. In tijden van hoogconjunctuur kunnen ze zich nauwelijks een buil vallen. Klanten met een wankele financiële positie werden vrijwel altijd gered door groeiende lonen en stijgende huizenprijzen. Geldgevers realiseren zich dat dit nu anders is. Ook de lage hypotheekrente vormt een dreiging, zegt Schiffer van NHG. 'De lage rente houdt de leencapaciteit op peil. Als de rente gaat stijgen, kunnen mensen minder lenen en zal dat de huizenprijzen beïnvloeden. Bovendien komen mensen die de rente niet lang hebben vastgezet eerder in de problemen. Geldgevers anticiperen op dit toekomstscenario door minder risicovolle leningen te verstrekken.’

Dan zijn er nog twee 'technische’ redenen om vooral risicoloze leningen te willen sluiten. De eerste: 'Basel 2’. In dit internationale bankakkoord zijn nieuwe solvabiliteitseisen afgesproken, die voorschrijven hoeveel geld banken bij hun centrale bank in kas moeten hebben om hun risico’s af te dekken. Op dit moment is 'Basel 1’ nog van kracht, met vrij rigide regels. Voor een blanco krediet moet 8 procent in kas worden gehouden en voor hypothecaire kredieten 4 procent. Gegarandeerd krediet, bijvoorbeeld een hypotheek met NHG, is vrij van eisen.

Basel 2 moet maatwerk bieden. Banken moeten 0 tot 4 procent van de waarde van de verstrekte hypotheken aanhouden, afhankelijk van de waardering van hun portefeuille. Daar zit ’m de crux. Anticiperend op Basel 2 letten banken extra op het risicoprofiel van de hypotheken die ze sluiten. Van Kesteren van de Nederlandse Vereniging van Banken: 'Hoe lager het historische verlies op hypotheken, hoe lager straks de solvabiliteitseis zal zijn. Dus zorgen ze ervoor dat het plaatje er mooi uitziet.’

Omdat hypotheken op de balans veel kapitaal opslokken, verkopen geldverstrekkers hun hypotheken steeds vaker door aan derden, 'securitisatie’ geheten. Deze trend noopt ze eveneens te streven naar een hoogwaardige hypotheekportefeuille. Hoe schoner de portefeuille, hoe hoger immers de prijs.

Rest de vraag wie er last heeft van de aanscherpingen. Vaak zijn consumenten erbij gebaat bij aankoop van een huis tegen zichzelf in bescherming te worden genomen. André de la Porte, Vereniging Eigen Huis: 'Veel mensen hebben een rooskleuriger beeld van hun financiële situatie dan de cijfers rechtvaardigen.’ De dupe zijn vooral de mensen die door strikte hantering van de regels net tussen wal en schip vallen. Mensen die ooit stonden geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie, ouderen die wel geld, maar nauwelijks inkomen hebben en ondernemers die nog geen drie boekjaren bezig zijn of door de recessie in 2004 een verlies hebben geboekt.

Gelukkig doet de markt haar werk. Er zijn alweer meer gespecialiseerde bedrijven opgestaan die juist azen op risicovolle clientèle. Zoals hypotheekverstrekker ELQ, sinds de zomer 2004 van op de markt. Slogan: 'Gewone hypotheken voor ongewone situaties.’

Bron: Elsevier

Wilt u profiteren van onze laagste rentetarieven? Klik voor een vrijblijvend hypotheekvoorstel.

Print Artikel

Wilt u meer informatie over het artikel " Lenen: Strikt volgens de regels " of wilt u contact met ons opnemen?
Klik hier en laat het ons weten!