Stijging van de woz-waarde

Stijging van de woz-waarde? Bezwaar kan lonen..

Huiseigenaren moeten rekenen op een stijging van de woz-waarde met 50 procent. Wat moet u doen om dat aan te vechten?

Toen Hein de Graaf voorjaar 2001 een nieuwe woz-beschikking ontving, kreeg hij bijkans een hartverzakking. De gemeente dichtte zijn woning een waarde toe van 561.000 gulden, 254.570 euro. Een absurd hoog bedrag, betoogde hij in een lijvig bezwaarschrift. Allereerst had de gemeente zijn huis vergeleken met panden die totaal verschilden van zijn woning. Een ervan was vrijstaand, terwijl de schakelbungalow van De Graaf aan twee zijden buren heeft. Ook ging de taxatie uit van een luxe keuken en badkamer. De Graaf bepleitte dat zijn keuken oud en de badkamer eenvoudig is. In de wijk zijn bovendien grondwaterproblemen en een recent aangelegde kinderspeelplaats en toegenomen vliegverkeer hebben het leefklimaat geen goed gedaan.

De gemeente stuurde een taxateur en verklaarde het bezwaar 'gedeeltelijk gegrond’. De woz-waarde werd vastgesteld op 499.000 gulden – 226.436 euro.

Klagen kan lonen, zo blijkt. Bij de woz-ronde in 2001 maakte 8 procent van de huiseigenaren bezwaar. Bij vier op de tien klagers ging de woz-waarde (genoemd naar de Wet waardering onroerende zaken) omlaag.

Dezer dagen ontvangen weer miljoenen huiseigenaren en huurders een nieuwe beschikking met daarin de waarde die hun huis volgens de gemeente vertegenwoordigt. Voor veel mensen is het schrikken. Voor de waardebepaling is uitgegaan van de vrije verkoopwaarde op 1 januari 2003. Tussen 1999 (het ijkpunt voor de vorige taxatieronde) en 2003 zijn de huizenprijzen fors gestegen. De Vereniging Eigen Huis schat dat de waarde op de beschikkingen gemiddeld met de helft is toegenomen.

Een hogere woz-waarde betekent hogere kosten. Zo bepaalt de woz-waarde hoeveel onroerendezaakbelasting en waterschapslasten moeten worden betaald. Bovendien moet iedere huizenbezitter 0,65 procent (per 2005) van de woz-waarde bij zijn inkomen optellen als eigenwoningforfait. Gemeenten hebben toegezegd de gestegen waarden te compenseren door hun tarieven te verlagen. In de praktijk is dat onvoldoende gebeurd. Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat veel gemeenten de woonlasten met 10 procent of meer hebben laten oplopen. Reden om de beschikking kritisch te bekijken.

Is de genoemde waarde reëel? Als het goed is, bevat de beschikking de gegevens van de eigen woning en van drie zogeheten referentiepanden – vergelijkbare woningen in de buurt die rond de peildatum zijn verkocht. Controleer ook de data van de eigen woning. Klopt bijvoorbeeld het aantal vierkante meters? Kijk dan naar de referentiepanden. Zijn ze echt vergelijkbaar met uw huis? Let daarbij niet alleen op de grootte, maar op alle factoren die het woongenot beïnvloeden. Mist uw woning een dakkapel, ondervindt het hinder van een weg, ligt de tuin niet op de zonkant?

Ga ook zelf na welke woningen rond de peildatum in de wijk zijn verkocht en voor hoeveel. Misschien vormen die een betere graadmeter. Praat met buren, bel een makelaar of raadpleeg het Kadaster. Via de website kadaster.nl is een overzicht te krijgen met de prijzen van verkochte woningen in de buurt van een opgegeven adres (1,99 euro per overzicht). Bellen naar de Koopsomtelefoon (0900-2020201) kan ook.

Bedenk verder wat volgens u de waarde van uw woning drukt. De Graaf zag zijn bezwaar over de grondwaterproblemen gehonoreerd. Bekend is ook de zaak van een man die een lagere woz-waarde bepleitte op grond van een onontplofte bom uit de Tweede Wereldoorlog. Het leverde een aftrek van 50.000 euro op.

Op de website van de Vereniging Eigen Huis (eigenhuis.nl/woz ) is na te rekenen welke woz-waarde voor uw huis gegrond is. Een eigen taxatie is nauwkeuriger, maar kost enkele honderden euro’s. Ook is het sinds een uitspraak in een dispuut tussen de gemeente Renkum en de Vereniging WOZ-Gedupeerden mogelijk de waardegegevens en kengetallen van een wijk op te vragen bij de gemeente en zo inzicht te krijgen in de rekenmethodiek. Daarvoor moet u een beroep doen op de Wet openbaarheid bestuur.

Wie tot de slotsom komt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld, moet binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar maken. Noem helder de argumenten tegen de door de gemeente vastgestelde waarde en verklaar welke waarde wel reëel is.

Bij deze taxatieronde geldt voor het eerst een drempel. Bezwaar maken heeft pas zin als de waarde die de eigenaar in gedachten heeft substantieel afwijkt van de waarde op de beschikking. Bij woningen met een woz-waarde tot 2 ton geldt een minimumverschil van 5 procent. Hoe hoger de waarde, hoe lager het vereiste percentage.

Na ontvangst van het bezwaar moet de gemeente binnen één jaar antwoorden. Wordt het bezwaar afgewezen, dan bestaat de mogelijkheid om in beroep te gaan, om te beginnen bij de belastingrechter van de rechtbank.

Bron: Elsevier

Wilt u meer informatie over het artikel " Stijging van de woz-waarde? Bezwaar kan lonen.. " of wilt u contact met ons opnemen? Klik hier en laat het ons weten!